Succession immobilière 2026 : droits et abattements

Le barème qui s'applique dès que l'abattement est dépassé

Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 euros sur la part qu'il reçoit de chacun de ses parents, renouvelable tous les quinze ans. Ce montant n'a pas bougé depuis 2011 et reste identique en 2026. Au-delà, la part taxable entre dans un barème progressif par tranches qui va de 5% jusqu'à 8 072 euros à 45% au-delà de 1 805 677 euros, avec des paliers intermédiaires à 10%, 15%, 20%, 30% et 40%. Pour la tranche la plus fréquente, celle qui va de 15 932 à 552 324 euros de part taxable, un calcul simplifié s'applique : la part taxable multipliée par 20%, moins 1 806 euros. Ce barème frappe l'immobilier plus durement que les autres actifs parce qu'il est rarement liquide : un héritier qui doit régler des droits sur un appartement transmis se retrouve souvent contraint de vendre, ou de solliciter un prêt, dans les mois qui suivent le décès.

Combien coûte la transmission d'un bien de 400 000 euros à un enfant unique ?

Prenons un appartement évalué 400 000 euros, transmis à un enfant unique sans donation antérieure. Une fois l'abattement de 100 000 euros déduit, la part taxable s'élève à 300 000 euros, ce qui la place dans la tranche à 20%. Le calcul simplifié donne 300 000 multiplié par 20%, soit 60 000 euros, moins 1 806 euros, pour un montant final de 58 194 euros de droits à régler. Sur un bien de 800 000 euros transmis dans les mêmes conditions, la part taxable grimpe à 700 000 euros et bascule partiellement dans la tranche à 30%, ce qui porte la facture à un niveau que la plupart des successions ne peuvent absorber sans vendre le bien lui-même.

Le démembrement, un levier qui réduit mécaniquement la base taxable

Donner la nue-propriété d'un bien tout en conservant l'usufruit reste l'un des outils les plus efficaces pour anticiper une succession immobilière, parce que la valeur transmise et taxée n'est plus celle du bien en pleine propriété mais celle de la seule nue-propriété. Le barème fixé par l'article 669 du code général des impôts détermine cette répartition selon l'âge de l'usufruitier au jour de la donation, et il n'a pas changé depuis la loi de finances pour 2004. Entre 61 et 70 ans, l'usufruit vaut 40% de la valeur du bien et la nue-propriété 60% ; entre 71 et 80 ans, ce rapport passe à 30% pour l'usufruit contre 70% pour la nue-propriété. Un parent de 65 ans qui transmet la nue-propriété d'un bien de 400 000 euros à son enfant ne fait donc taxer que 240 000 euros, avant même d'appliquer l'abattement de 100 000 euros renouvelable. Au décès du parent, l'usufruit s'éteint et l'enfant devient plein propriétaire sans aucun droit supplémentaire à régler, ce qui distingue nettement cette stratégie d'une donation en pleine propriété. Ce mécanisme s'articule bien avec un dispositif temporaire de donation que nous détaillons dans notre article sur la donation immobilière de 300 000 euros, qui permet dans certains cas de cumuler les deux avantages sur une même opération.

Le conjoint survivant, l'assurance-vie et les leviers à activer avant qu'il soit trop tard

Depuis la loi TEPA de 2007, le conjoint survivant et le partenaire pacsé sont totalement exonérés de droits de succession, quel que soit le montant du patrimoine transmis, y compris le bien immobilier qui constituait la résidence principale du couple. Cette exonération ne s'étend cependant pas aux enfants, qui restent soumis au barème classique lorsque le second parent décède à son tour, sans possibilité de revenir sur les abattements déjà consommés lors d'une succession antérieure. L'assurance-vie constitue un second levier souvent sous-utilisé pour un patrimoine qui inclut de l'immobilier : les sommes versées avant les 70 ans du souscripteur bénéficient d'un abattement de 152 500 euros par bénéficiaire, distinct de celui applicable à la succession classique, avec une taxation forfaitaire de 20% jusqu'à 852 500 euros puis de 31,25% au-delà. Un patrimoine immobilier important pousse aussi mécaniquement les héritiers vers le seuil d'entrée de l'impôt sur la fortune immobilière une fois la transmission opérée, un point que nous chiffrons dans notre article sur l'IFI 2026. Anticiper une succession immobilière suppose donc de raisonner sur l'ensemble du patrimoine, pas seulement sur le bien loué ou occupé, et de hiérarchiser les leviers selon l'âge du donateur et la composition familiale.

L'indivision qui suit souvent la transmission d'un bien locatif

Lorsque plusieurs enfants héritent d'un même bien immobilier, celui-ci tombe automatiquement en indivision jusqu'au partage, une situation qui dure parfois plusieurs années lorsque les héritiers ne s'accordent pas rapidement. Toute décision qui dépasse la simple gestion courante, vendre le bien, réaliser des travaux importants ou changer de locataire, exige en principe l'accord de tous les indivisaires, ce qui bloque fréquemment un bien locatif dont la rentabilité se dégrade faute d'entretien. Un indivisaire minoritaire qui souhaite sortir de cette impasse peut demander le partage judiciaire ou la vente du bien par autorisation du tribunal après un délai de blocage, mais cette voie reste longue et coûteuse comparée à une convention d'indivision négociée en amont ou à un partage anticipé organisé du vivant du parent, par donation-partage notamment. Un bien locatif transmis sans réflexion sur ce point se transforme souvent en source de tension entre héritiers, bien après que la question fiscale elle-même a été réglée. C'est précisément ce type d'arbitrage qu'un échange sur votre situation permet de chiffrer avant qu'un décès n'impose ses propres délais.