Statut du bailleur privé 2026 : amortir en location nue

Un mécanisme d'amortissement inédit pour la location nue

Jusqu'à cette réforme, l'amortissement fiscal d'un bien immobilier restait l'apanage de la location meublée au régime réel BIC. Un propriétaire qui louait nu au régime réel foncier pouvait déduire ses charges, ses intérêts d'emprunt et activer un déficit foncier, mais jamais amortir la valeur du bien lui-même. L'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée sur Légifrance, change cette donne en créant le statut du bailleur privé, qui prend le relais du dispositif Pinel arrivé à son terme. Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a porté cette mesure, ce qui explique le surnom de dispositif Jeanbrun que lui donne la presse spécialisée, mais il s'agit bien d'une appellation de presse et non du nom légal du texte.

Le principe retenu par le texte consolidé est le suivant : vingt pour cent du prix d'acquisition sont exclus forfaitairement de la base, et les quatre-vingts pour cent restants deviennent amortissables. Sur ce montant, le taux confirmé par Légifrance pour un loyer de catégorie intermédiaire est de 3,5 pour cent par an, avec un plafond de déduction fixé à 8 000 euros par foyer fiscal et par an. Plusieurs cabinets de gestion de patrimoine évoquent des taux et plafonds majorés pour des loyers plus sociaux, de l'ordre de 4,5 à 5,5 pour cent et de 10 000 à 12 000 euros de plafond annuel selon la catégorie de loyer retenue. Ces chiffres reviennent de façon concordante dans plusieurs analyses professionnelles, mais ils n'ont pas encore été confirmés mot pour mot par une instruction administrative au Bulletin officiel des finances publiques : ils doivent être vérifiés avant toute décision d'achat qui en dépendrait entièrement.

Zone, loyers plafonnés et durée d'engagement : les contraintes du dispositif

L'avantage fiscal ne s'obtient pas sans contrepartie. Le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée minimale de neuf ans, et respecter des plafonds de loyer ainsi que des plafonds de ressources du locataire fixés selon la zone géographique du bien, sur un principe de zonage qui rappelle celui déjà utilisé pour l'encadrement des loyers dans les zones tendues. Notre article sur le calcul du loyer plafond et les sanctions liées à l'encadrement des loyers détaille la logique d'un zonage comparable, même s'il s'agit ici d'un dispositif fiscal distinct, avec ses propres barèmes qui n'ont pas encore été publiés avec le même degré de précision pour chaque zone.

L'avantage ne concerne par ailleurs que des acquisitions réalisées sur une fenêtre précise, du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 selon le calendrier annoncé par les sources spécialisées qui ont commenté le texte, et semble réservé aux logements situés en immeuble collectif, à l'exclusion des maisons individuelles, dans la limite de deux logements par foyer fiscal. Le cumul avec d'autres dispositifs d'investissement locatif comme Denormandie, Malraux ou les régimes outre-mer serait exclu. Ces éléments, rapportés de façon cohérente par plusieurs cabinets spécialisés et cohérents avec la date de promulgation du texte, méritent toutefois d'être recoupés avec la doctrine administrative lorsqu'elle sera publiée, le dispositif étant trop récent pour disposer d'un commentaire BOFiP complet à ce jour.

Qui peut réellement bénéficier du statut du bailleur privé en 2026 ?

Le profil le plus pertinent reste l'investisseur qui achète un logement neuf ou récent en immeuble collectif, dans une zone où la demande locative de résidence principale est solide, et qui accepte par principe un loyer légèrement inférieur au marché libre en échange d'une économie d'impôt récurrente sur neuf ans au minimum. Un propriétaire qui possède déjà un bien ancien et cherche plutôt à financer des travaux de rénovation n'est pas concerné par ce nouveau statut, puisqu'il vise une acquisition et non un bien déjà détenu : le déficit foncier reste, dans ce cas, le levier fiscal à activer, avec un plafond porté à 21 400 euros lorsque les travaux font sortir le logement du statut de passoire thermique, comme nous le détaillons dans notre article sur le déficit foncier et son plafond d'imputation en 2026.

Face au LMNP : une fiscalité qui se rapproche, sans se confondre

La comparaison avec la location meublée au régime réel s'impose naturellement, puisque l'amortissement était jusqu'ici son principal atout. Notre comparatif complet entre location meublée et location nue détaille ce mécanisme et sa récente évolution : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui alourdit la fiscalité de sortie après plusieurs années de détention. Plusieurs cabinets de gestion de patrimoine estiment, par analogie, que le statut du bailleur privé suivra une logique proche et verrait lui aussi ses amortissements réintégrés au moment de la cession. Ce point n'est cependant pas confirmé par une instruction administrative publiée à ce jour, et il serait prématuré de modéliser une opération sur neuf ou quinze ans en tenant ce détail pour acquis dans un sens comme dans l'autre.

Une nuance mérite aussi d'être corrigée par rapport à une idée reçue qui circule déjà. La hausse des prélèvements sociaux à 18,6 pour cent votée dans la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ne concerne que les revenus du capital mobilier et les revenus de la location meublée imposés en bénéfices industriels et commerciaux. Les revenus fonciers issus d'une location nue, y compris sous le nouveau statut du bailleur privé, restent soumis à un taux de prélèvements sociaux de 17,2 pour cent, comme le confirme la fiche pratique de service-public.fr consacrée à la CSG sur les revenus du patrimoine. L'écart de fiscalité sociale entre les deux régimes reste donc un paramètre réel à intégrer dans toute comparaison chiffrée.

Dans les deux cas, la décision ne devrait jamais se prendre sur un taux affiché isolément. Le loyer réellement atteignable sur le marché local, le profil du bien, l'horizon de détention et la tranche marginale d'imposition du foyer pèsent davantage que l'écart de taux entre les deux dispositifs. Un accompagnement indépendant permet de confronter ces paramètres à la réalité d'un bien précis avant de signer, plutôt que de choisir un statut sur la base d'un comparatif générique.