Location courte durée en 2026 : la fiscalité a changé

L'abattement micro-BIC s'effondre pour les meublés non classés

Le régime micro-BIC applicable aux locations meublées de tourisme a été profondément resserré sur les revenus perçus à compter du 1er janvier 2025, donc déclarés depuis la campagne fiscale de 2026. Un meublé de tourisme non classé, catégorie dans laquelle se range la grande majorité des locations de type Airbnb louées par des particuliers sans démarche de classement, voit son abattement forfaitaire tomber de 50% à 30%, tandis que le plafond de chiffre d'affaires éligible au régime micro passe de 77 700 euros à seulement 15 000 euros. Pour un meublé de tourisme classé, l'abattement recule également, de 71% à 50%, avec un plafond ramené de 188 700 euros à 77 700 euros. La location meublée longue durée classique, celle qui constitue la résidence principale du locataire, conserve en revanche son abattement de 50% jusqu'à 77 700 euros, un régime désormais plus favorable que celui d'un meublé de tourisme non classé.

Au-delà de ces plafonds, le propriétaire sort du régime micro-BIC et bascule au régime réel, avec amortissement du bien et déduction des charges réelles, un calcul plus technique mais souvent plus avantageux dès que les recettes dépassent nettement le seuil. Pour un propriétaire qui louait jusqu'ici un studio en courte durée sans jamais faire classer son bien, l'écart entre 30% et 50% d'abattement représente, sur 15 000 euros de recettes annuelles, une différence de base imposable de 3 000 euros, somme qui vient directement grossir le revenu soumis au barème progressif et aux prélèvements sociaux.

Ce que la loi Le Meur change pour les propriétaires bailleurs

Au-delà du volet fiscal, la loi du 19 novembre 2024 donne aux communes des outils renforcés pour réguler les meublés de tourisme sur leur territoire. L'autorisation de changement d'usage, jusqu'ici réservée pour l'essentiel aux grandes agglomérations et zones tendues, peut désormais être instaurée par n'importe quelle commune sur simple délibération de son conseil municipal. Les communes peuvent également fixer des quotas d'autorisations par quartier ou par immeuble, un outil qui faisait auparavant l'objet de contestations juridiques récurrentes faute de base légale solide. Pour un investisseur qui cible une ville touristique de taille moyenne, cela signifie qu'une stratégie de location courte durée peut être remise en cause par une simple décision municipale, là où seules les grandes métropoles encadraient réellement ce marché il y a encore deux ans.

Le numéro d'enregistrement national, obligatoire dans toutes les communes

Le texte prévoit la généralisation, dans toutes les communes et pour toute résidence, principale comme secondaire, d'une déclaration préalable avec numéro d'enregistrement délivré via un téléservice national, au plus tard le 20 mai 2026 selon l'échéance fixée par la loi elle-même. Les modalités d'entrée en vigueur restent à vérifier commune par commune auprès de la mairie concernée, puisqu'elles dépendent du décret d'application et peuvent différer d'un territoire à l'autre dans l'intervalle. Le défaut d'enregistrement ou l'usage d'un faux numéro expose le propriétaire à des amendes administratives, et le maire peut également exiger la transmission d'un diagnostic de performance énergétique valide sous un délai de deux mois. Ce DPE s'inscrit en complément du calendrier général qui interdit déjà la location des logements classés G depuis le 1er janvier 2025, puis des logements classés F à partir de 2028, un calendrier qui s'applique à toute location, meublée de tourisme ou non, et qu'il convient de vérifier avant toute nouvelle mise en location, y compris pour une résidence secondaire jusqu'ici louée sans contrainte énergétique particulière.

Dans les immeubles en copropriété, la loi a également modifié les règles de majorité en assemblée générale : il est désormais possible d'interdire la location de courte durée de type meublé de tourisme à la majorité des deux tiers des voix, contre une procédure nettement plus lourde auparavant. Un propriétaire qui envisage d'acheter un lot pour le louer en courte durée a donc intérêt à consulter le règlement de copropriété et l'historique des votes récents en assemblée générale, au même titre que les obligations de DPE collectif et de fonds travaux qui pèsent désormais sur l'ensemble de l'immeuble et peuvent elles aussi conditionner la viabilité du projet.

Courte durée ou location nue : un calcul de rentabilité à refaire

Plusieurs acteurs du secteur, courtiers et gestionnaires spécialisés, continuent d'avancer qu'un bien loué en courte durée génère un revenu brut sensiblement supérieur à celui d'une location nue équivalente, à condition de maintenir un taux d'occupation élevé sur l'année. Ces ordres de grandeur, qui ne proviennent pas de statistiques officielles et varient fortement selon la ville et la saisonnalité, doivent être maniés avec prudence : ils ignorent le plus souvent les frais de ménage, les commissions de plateforme, la taxe de séjour et surtout une vacance locative qui grimpe vite en basse saison. L'écart s'est de surcroît resserré sur le plan fiscal depuis la réforme du micro-BIC, puisqu'un meublé de tourisme non classé bénéficie désormais d'un abattement inférieur à celui d'une location meublée longue durée classique, que nous détaillons dans notre comparatif sur la fiscalité du meublé ou de la nue. Avant de trancher entre courte durée et location longue durée, il devient donc nécessaire de reconstruire le calcul à partir de ses propres hypothèses d'occupation et de charges, plutôt que de se fier à une moyenne sectorielle annoncée sans méthode de calcul publiée.

Cette évolution réglementaire et fiscale ne rend pas la location courte durée inintéressante, mais elle en change les conditions de réussite : classement du meublé, vérification du règlement de copropriété, anticipation du numéro d'enregistrement et simulation fiscale précise avant tout engagement. Un échange sur votre projet permet de chiffrer ces paramètres sur votre situation réelle plutôt que sur une hypothèse moyenne.