Encadrement des loyers 2026 : calcul et fin au 25 novembre

Le calcul du loyer plafond, commune par commune

Le dispositif s'applique aujourd'hui dans une trentaine de communes et intercommunalités où le marché locatif est jugé particulièrement tendu : Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille avec Hellemmes et Lomme, Montpellier, Bordeaux, les établissements publics territoriaux de Plaine Commune et d'Est Ensemble en Île-de-France, ainsi que plusieurs communes des métropoles de Grenoble et de Strasbourg et du Pays basque. Dans chacune de ces zones, un arrêté préfectoral annuel fixe, par quartier et par catégorie de logement, trois niveaux de loyer au mètre carré : un loyer de référence qui correspond au loyer médian réellement observé sur le secteur, un loyer de référence minoré égal à ce loyer de référence diminué de 30%, et un loyer de référence majoré égal au loyer de référence augmenté de 20%. C'est ce dernier chiffre qui constitue, en pratique, le vrai plafond opposable à la mise en location : au-delà, le bailleur s'expose à une contestation, sauf à justifier un complément de loyer.

Comment vérifier le loyer de référence applicable à votre bien

Chaque observatoire local des loyers publie une grille consultable en ligne, dans laquelle il suffit de renseigner le quartier, l'époque de construction, le nombre de pièces et le type de location pour obtenir les trois seuils applicables. Un point mérite une attention particulière au moment de fixer un loyer : la grille de référence n'est pas la même selon que le bien est loué nu ou meublé, l'écart pouvant représenter plusieurs euros au mètre carré. Cette distinction rejoint une question plus large, celle du choix entre location meublée et location nue, qui ne se limite jamais à la seule fiscalité applicable aux revenus perçus.

Le complément de loyer : ce qui est vraiment légal

Un loyer supérieur au plafond majoré reste possible, mais uniquement par le biais d'un complément de loyer soumis à trois conditions cumulatives. Le logement ne doit présenter aucun défaut, qu'il s'agisse d'humidité, de nuisances sonores importantes ou de sanitaires en mauvais état. La caractéristique invoquée pour justifier le complément doit être objective, quantifiable et clairement distincte des critères déjà intégrés dans le calcul du loyer de référence, comme la surface, l'étage ou une vue standard sur cour. Enfin, le montant du complément doit rester strictement proportionné à l'avantage réel procuré au locataire. Une terrasse de plus de vingt mètres carrés avec vue dégagée peut ainsi justifier un complément, alors qu'un simple double vitrage récent, déjà pris en compte dans l'estimation du bien, ne le peut pas.

Un locataire qui conteste un complément dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire si la conciliation échoue. Le complément peut alors être purement et simplement annulé par le juge, avec obligation de rembourser les sommes perçues au titre de ce complément depuis le début du bail. C'est un risque souvent sous-estimé au moment de rédiger l'annonce, dans un marché où fixer un loyer légèrement supérieur au plafond peut sembler anodin faute de contrôle immédiat.

Les sanctions qui pèsent sur un bailleur non conforme

Le préfet peut, après une mise en demeure restée sans effet, prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros pour un bailleur personne physique et 15 000 euros lorsque le bien est détenu par une société. Cette amende s'ajoute, et non se substitue, à l'obligation de restituer au locataire les loyers perçus en dépassement du plafond légal, majorés des intérêts. Le préfet peut également saisir directement le tribunal pour obtenir la réduction du loyer en cours de bail, ce qui rend la situation d'autant plus délicate à corriger une fois le bail signé et le locataire installé. Les contrôles se sont sensiblement renforcés dans les grandes agglomérations concernées depuis 2024, notamment via des campagnes de vérification croisant les annonces en ligne avec les grilles préfectorales.

Ce qui va changer après le 25 novembre 2026

L'encadrement du niveau des loyers a été instauré à titre expérimental par les articles 139 et 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, pour une durée initiale de cinq ans, puis prolongé de trois années supplémentaires par la loi dite 3DS de février 2022. Cette seconde prolongation arrive à échéance le 25 novembre 2026. Le projet de loi Relance Logement, présenté en conseil des ministres fin juin 2026, n'aborde volontairement pas la question de l'encadrement des loyers, jugée trop clivante pour être intégrée à ce texte plus large sur la construction. La voie retenue par le gouvernement passe par un texte distinct, déjà déposé, dont l'examen est attendu au Sénat à la rentrée parlementaire, avec une orientation qui semble privilégier une prolongation de deux ans dans les communes déjà concernées, sans extension à de nouveaux territoires.

À la date de rédaction de cet article, mi-septembre 2026, aucun texte n'a encore été promulgué. Un propriétaire qui prépare la mise en location d'un bien dans une des communes concernées ne peut donc pas raisonner comme si le plafond allait disparaître dans deux mois : tant que la loi n'a pas changé, fixer un loyer au-delà du plafond majoré expose toujours à une contestation, y compris pour un bail signé début novembre 2026 dont les effets se poursuivront bien au-delà de l'échéance. Anticiper cette bascule réglementaire, plutôt que la découvrir au moment de renouveler un bail, suppose un suivi régulier du texte en discussion, ce qui rejoint plus largement l'intérêt d'un accompagnement indépendant qui ne se limite pas à une lecture figée de la réglementation en vigueur au jour de l'achat.