DPE location 2026 : impact sur la rentabilité de votre bien locatif

Ce qui est déjà en vigueur

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Pas de transition, pas de période de grâce : les nouveaux contrats, les renouvellements et les reconductions tacites sont tous concernés. Un logement classé G qui était loué avant 2025 ne peut plus l'être à la première occasion de renouvellement.

Le gel des loyers, lui, s'applique aux logements F et G depuis août 2022. Aucune révision annuelle autorisée, aucune augmentation lors du renouvellement du bail, aucun complément de loyer applicable. Selon les marchés locaux, cette restriction réduit mécaniquement la rentabilité de 2 à 4 points par année. Sur dix ans, l'effet cumulé est considérable.

Le calendrier se poursuit : les logements classés F seront interdits à la location en 2028, les E en 2034. Ce n'est pas une lointaine menace abstraite. 2028, c'est dans deux ans. Un propriétaire qui achète un F aujourd'hui sans anticiper les travaux achète un problème à échéance courte.

Ce qui a changé au 1er janvier 2026

Le 1er janvier 2026 a introduit une modification technique importante dans le calcul du DPE : le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 pour le calcul de l'énergie primaire. Ce changement corrige une anomalie qui pénalisait fortement les logements chauffés à l'électricité, désormais considérée comme énergie décarbonée.

L'effet concret est massif : environ 850 000 logements classés F ou G sortent automatiquement du statut de passoire thermique sans aucun travaux. Certains biens peuvent ainsi passer de G à F, ou de F à E.

Mise à jour DPE gratuite : comment faire

Pour les propriétaires concernés, la mise à jour du DPE est gratuite via le simulateur ADEME et ne nécessite pas de nouvelle visite d'un diagnostiqueur. Si vous êtes propriétaire d'un logement chauffé à l'électricité classé F ou G, vérifiez votre situation avant toute décision. Votre bien a peut-être déjà changé de classe depuis le 1er janvier 2026 sans que vous le sachiez.

L'impact réel sur la valeur de votre bien

Le marché a déjà intégré la réglementation dans les prix. Les études du ministère de la Transition écologique attestent une décote de 15 à 25% sur la valeur vénale des passoires thermiques par rapport à des biens équivalents mieux classés. En prix au mètre carré, l'écart moyen entre un logement classé D et une passoire thermique atteint 452 euros. Sur un appartement de 60 mètres carrés, c'est une décote potentielle de 27 000 euros.

Les loyers suivent la même logique. Les passoires classées E et F perdent en moyenne entre 1 et 1,2 euro par mètre carré de surface privative, tandis que les logements bien classés gagnent entre 0,5 et 1,2 euro par mètre carré. À Paris, l'écart atteint même 3 euros par mètre carré entre les logements les plus performants et les passoires. Sur un appartement de 40 mètres carrés, c'est un manque à gagner de 120 euros par mois, soit 1 440 euros par an.

Ce que font les propriétaires de passoires thermiques

Le marché envoie un signal clair. Entre 2021 et 2025, la part des logements classés F et G proposés à la location est passée de 14% à 8%. Les propriétaires ne rénovent pas massivement : ils vendent. Le stock de logements F et G disponibles à la location s'est effondré de près de 64% sur la période, tandis que le stock à la vente de ces mêmes biens a progressé de 10 à 15%.

Ce mouvement crée mécaniquement une pression sur les prix de vente des passoires, puisque les acheteurs anticipent le coût des travaux à venir. C'est là qu'une opportunité peut exister pour un investisseur qui maîtrise les chiffres : acheter une passoire avec une décote, rénover, et louer un bien reclassé avec un loyer réévalué. Mais cette stratégie n'est rentable que si le coût des travaux est correctement anticipé dès l'achat.

Ce que coûtent les travaux de rénovation énergétique

La rénovation énergétique d'un appartement de 50 mètres carrés coûte entre 15 000 et 40 000 euros selon le niveau de performance visé et les travaux nécessaires. Isolation, remplacement du système de chauffage, double vitrage : les postes s'accumulent rapidement. Des aides existent, MaPrimeRénov', les Certificats d'Économies d'Énergie et l'éco-PTZ permettent de financer une partie de l'enveloppe. Mais ces aides ne couvrent pas tout, et leur obtention demande un temps et une démarche administrative non négligeables.

Ce coût doit être intégré dès l'achat dans votre calcul de rentabilité. Un bien affiché à 6% de rendement brut avec un DPE F nécessitant 25 000 euros de travaux n'est pas le même investissement qu'un bien à 5% avec un DPE C. Le rendement net-net réel peut s'inverser complètement.

Un assouplissement annoncé pour les logements classés F

Le 23 avril 2026, le gouvernement a présenté un projet de loi "Relance logement" qui pourrait assouplir le calendrier prévu pour les logements classés F. Concrètement, un propriétaire bailleur d'un logement F pourrait continuer à louer après le 1er janvier 2028, à condition de s'engager formellement à réaliser des travaux de rénovation. Les modalités exactes restent à confirmer au moment de la publication de cet article.

Cet assouplissement ne remet pas en cause la direction prise par la réglementation. Il offre simplement un sursis aux propriétaires qui s'engagent dans une démarche de rénovation. La tendance de fond reste la même : le parc locatif français se dirige vers l'élimination progressive des passoires thermiques.

Ce que ça change concrètement pour un investisseur

Vérifier le DPE d'un bien avant d'acheter n'est plus une option. C'est une condition sine qua non d'un investissement sérieux. Un logement classé E, encore louable aujourd'hui, sera interdit à la location en 2034. Sur un investissement à 20 ans, c'est une contrainte majeure à anticiper. Un logement classé F doit être analysé avec le coût des travaux intégré dans le prix d'achat, pas comme une dépense future optionnelle.

Et si votre bien est chauffé à l'électricité et classé F ou G, faites d'abord le point sur votre nouveau DPE potentiel via le simulateur ADEME avant de prendre toute décision. Votre situation a peut-être déjà évolué favorablement depuis janvier 2026.