Le dispositif de l'article 790 A bis, un raccourci fiscal qui se referme
La loi de finances pour 2025 a introduit un mécanisme d'exonération temporaire codifié à l'article 790 A bis du Code général des impôts. Il permet à un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent de donner jusqu'à 100 000 euros à un même bénéficiaire sans qu'aucun droit de donation ne soit dû, à condition que la somme finance un projet immobilier précis. En l'absence de descendance, un oncle ou une tante peut donner dans les mêmes conditions à un neveu ou une nièce. Ce dispositif s'applique aux dons consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, une fenêtre qui se referme dans les prochains mois.
Deux emplois sont admis, et deux seulement. Le premier consiste à financer l'acquisition d'un logement neuf ou vendu en l'état futur d'achèvement, destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire. Le second consiste à financer des travaux de rénovation énergétique réalisés dans un logement que le bénéficiaire possède déjà et occupe à titre de résidence principale. Une donation qui servirait à acheter un bien ancien sans travaux, une résidence secondaire ou un investissement locatif ne rentre pas dans le champ du dispositif, quel que soit le montant transmis.
Le calendrier à respecter pour ne pas perdre l'exonération
La somme reçue doit être employée dans les six mois suivant son versement, faute de quoi l'exonération tombe rétroactivement. Le bien acquis ou rénové doit ensuite rester la résidence principale du bénéficiaire pendant au moins cinq ans, sauf circonstances particulières comme une invalidité, un décès ou une mobilité professionnelle imposée. Un versement reçu en octobre 2026 doit donc être affecté avant fin avril 2027, et l'administration ne fait pas de tolérance sur ce point malgré la date limite du dispositif fixée au 31 décembre 2026. Autre point de vigilance signalé par plusieurs études notariales : l'acquisition via une société civile n'entre en principe pas dans le champ de l'exonération, ce qui mérite d'être vérifié précisément avec un notaire dès que le montage envisagé sort du cadre d'un achat en nom propre.
Cumuler l'abattement classique et le dispositif temporaire pour maximiser la transmission
L'intérêt réel du mécanisme tient à sa capacité à se cumuler avec l'abattement classique de l'article 779 du Code général des impôts, celui de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, qui existe indépendamment de tout projet immobilier. Un enfant peut donc recevoir de chacun de ses parents 100 000 euros au titre de l'abattement classique et 100 000 euros supplémentaires au titre du dispositif temporaire, à condition que cette seconde somme finance bien un achat neuf ou des travaux énergétiques. Le plafond du dispositif temporaire reste toutefois fixé à 300 000 euros par bénéficiaire, tous donateurs confondus, ce qui limite la part que des grands-parents peuvent encore y ajouter une fois les deux parents intervenus.
| Configuration des donateurs | Abattement classique (art. 779 CGI) | Dispositif temporaire (art. 790 A bis) | Total exonéré possible |
|---|---|---|---|
| Un seul parent | 100 000 € | 100 000 € | 200 000 € |
| Les deux parents | 200 000 € | 200 000 € | 400 000 € |
| Les deux parents et un grand-parent | 231 865 € | 300 000 € (plafond atteint) | 531 865 € |
Ce dernier scénario suppose une coordination fine entre les donateurs, puisque le plafond global de 300 000 euros se répartit entre eux sans règle automatique : c'est aux familles de décider qui utilise quelle part de l'enveloppe temporaire, en général par acte notarié distinct pour chaque don. Une somme d'argent transmise sans respecter cette répartition, ou sans affectation claire au projet immobilier, risque tout simplement de basculer hors du dispositif et de redevenir taxable au-delà des abattements classiques.
À retenir : le dispositif temporaire de 100 000 euros par donateur, plafonné à 300 000 euros par bénéficiaire, ne concerne que l'achat d'un logement neuf en résidence principale ou des travaux de rénovation énergétique, et il faut avoir versé les fonds avant le 31 décembre 2026.
Donation avant cession, l'autre levier à ne pas confondre avec ce dispositif
Un propriétaire bailleur qui envisage de transmettre un bien locatif plutôt qu'une somme d'argent dispose d'un levier différent, la donation avant cession. En donnant un bien à ses enfants avant de le vendre, le donateur transfère aussi la valeur retenue pour le calcul d'une future plus-value immobilière : le prix d'acquisition pris en compte pour le calcul de l'impôt devient la valeur du bien au jour de la donation, et non son prix d'achat initial. Si la vente intervient rapidement après la donation, la plus-value taxable se trouve fortement réduite, voire proche de zéro. Cette stratégie ne dispense pas des droits de donation calculés sur la valeur du bien transmis, mais elle se combine utilement avec les abattements évoqués plus haut lorsque le bien reste dans une fourchette de valeur compatible.
La donation d'un bien immobilier avant le 1er janvier produit aussi un effet mécanique sur l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, puisque le bien sort du patrimoine du donateur pour cette date de référence. Pour un foyer proche du seuil d'assujettissement, anticiper une transmission avant la fin de l'année civile peut donc avoir un double effet, sur la transmission elle-même et sur l'imposition annuelle du patrimoine restant. Ce type d'arbitrage se construit rarement seul : il suppose de mettre en balance l'âge du donateur, la structure de détention du bien et les projets réels des bénéficiaires avant de signer quoi que ce soit.
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