Le DPE collectif s'impose désormais aux petites copropriétés
Jusqu'ici, seules les grandes copropriétés étaient concernées par le diagnostic de performance énergétique collectif, introduit par la loi Climat et résilience de 2021. Le calendrier s'est déroulé par paliers selon la taille de l'immeuble, les copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2024, celles comprenant entre 51 et 200 lots depuis le 1er janvier 2025. Depuis le 1er janvier 2026, c'est au tour des copropriétés de 50 lots ou moins, dès lors que le permis de construire de l'immeuble a été déposé avant le 1er janvier 2013. Pour les départements d'outre-mer, Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, l'échéance est repoussée au 1er janvier 2028.
Concrètement, la très grande majorité des copropriétés françaises comptent moins de 50 lots. C'est donc l'essentiel du parc qui bascule dans l'obligation cette année, souvent sans que les copropriétaires occupants ou bailleurs en aient pleinement conscience. Le DPE collectif ne remplace pas le DPE individuel de votre lot, il s'y ajoute. Il évalue la performance énergétique globale du bâtiment, enveloppe, chauffage collectif, isolation des parties communes, et sert ensuite de base pour décider des travaux à engager dans le cadre du plan pluriannuel de travaux.
Qui commande le diagnostic, et qui en supporte le coût ?
C'est au syndic qu'il revient de faire réaliser plusieurs devis de diagnostiqueur, puis de soumettre le choix du prestataire au vote de l'assemblée générale. Le coût du diagnostic, estimé par l'ADEME entre 1 000 et 5 000 euros selon la taille de l'immeuble, est ensuite réparti entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, comme n'importe quelle charge de copropriété. Un bailleur propriétaire d'un seul lot dans un petit immeuble ne peut pas s'y soustraire, même s'il loue son bien depuis vingt ans sans jamais avoir mis les pieds en assemblée générale.
Le fonds travaux devient la norme pour tous les immeubles
Le second changement, moins médiatisé mais tout aussi structurant, concerne le fonds travaux. Instauré par la loi Alur de 2014 et codifié à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, il oblige chaque syndicat de copropriétaires à constituer une réserve financière alimentée par une cotisation annuelle. Son application a elle aussi été étalée selon la taille des copropriétés, plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2023, de 51 à 200 lots depuis le 1er janvier 2024, et jusqu'à 50 lots depuis le 1er janvier 2025. Cette dernière échéance étant déjà passée, elle vient désormais compléter pleinement les nouvelles obligations de 2026 sur le DPE collectif, au point que les petites copropriétés encaissent les deux réformes presque coup sur coup.
Le montant minimum de cette cotisation ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel de la copropriété, ou à 2,5% du montant des travaux prévus lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté. L'assemblée générale peut voter un taux supérieur, mais pas inférieur. Seules les copropriétés de moins de 10 lots peuvent y échapper, et uniquement si les copropriétaires présents ou représentés votent cette dispense à l'unanimité en assemblée générale. Une copropriété neuve de moins de 5 ans, ou dont le diagnostic technique global ne révèle aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, bénéficie également d'une exonération.
À retenir : les sommes versées au fonds travaux ne sont pas remboursées en cas de revente du lot. Elles restent acquises au syndicat des copropriétaires et doivent être intégrées comme un coût définitif dans votre calcul de rentabilité, pas comme une avance récupérable.
Ce que ces obligations changent pour votre rentabilité locative
Pour un bailleur, l'effet immédiat est une hausse des charges de copropriété non récupérables auprès du locataire. Le coût du DPE collectif et la cotisation au fonds travaux figurent tous deux parmi les charges qui ne peuvent pas être refacturées dans les charges locatives, à la différence de l'entretien courant des parties communes. Sur un lot dont les charges annuelles avoisinaient 1 200 euros, l'ajout d'une cotisation de 5% du budget prévisionnel peut représenter plusieurs dizaines à quelques centaines d'euros supplémentaires selon la taille de l'immeuble et l'ampleur du budget voté.
Cette hausse mérite d'être relativisée. Les travaux financés par le fonds travaux, une fois votés et appelés, peuvent dans certains cas être pris en compte dans le calcul du déficit foncier, au même titre que des travaux d'entretien ou de rénovation énergétique engagés directement par le propriétaire. Un bailleur qui suit de près le calendrier des appels de fonds de sa copropriété peut donc en limiter l'impact fiscal, à condition de bien distinguer ce qui relève de travaux déductibles de ce qui relève de dépenses de construction ou d'agrandissement, exclues du dispositif.
Le DPE collectif a aussi un effet moins direct mais tout aussi réel sur la valeur patrimoniale de votre bien. Un immeuble dont la performance énergétique globale est documentée et dont le plan pluriannuel de travaux est engagé rassure davantage un acquéreur ou un locataire qu'une copropriété sans visibilité sur son état technique. À l'inverse, un immeuble qui traîne un DPE collectif défavorable sans perspective de rénovation s'expose aux mêmes risques de décote que ceux déjà documentés pour les logements individuels classés F et G.
Anticiper plutôt que subir la prochaine assemblée générale
La meilleure décision qu'un bailleur puisse prendre face à ces nouvelles obligations consiste à demander au syndic, avant la prochaine assemblée générale, un état précis du calendrier prévu pour le DPE collectif et le niveau de cotisation envisagé pour le fonds travaux. Ces éléments doivent être intégrés dans le calcul de rentabilité du bien, au même titre que la taxe foncière ou les primes d'assurance. Un rendement affiché à 5% qui ne tient pas compte d'une hausse prévisible des charges de copropriété n'est pas un rendement fiable.
Pour un investisseur qui envisage d'acheter un lot dans une petite copropriété ancienne, poser la question du DPE collectif et du fonds travaux dès la visite n'est plus optionnel. Un immeuble dont le permis de construire date d'avant 2013 et qui n'a pas encore engagé son diagnostic accumule un retard qu'il faudra combler tôt ou tard, souvent avec un appel de fonds plus lourd que si la démarche avait été anticipée.
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