La question est mal posée
La plupart des investisseurs comparent le coût des intérêts d'un crédit avec le rendement brut de leur bien. Si le crédit coûte 3,30% et que le bien rapporte 5%, ils concluent que le crédit est rentable. Si le bien rapporte 3%, ils concluent qu'il vaut mieux payer cash. Ce raisonnement est incomplet parce qu'il ignore deux éléments fondamentaux : la fiscalité des intérêts et l'effet de levier sur les fonds propres.
Ce que "payer cash" coûte vraiment fiscalement
En location nue au régime réel, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Ce n'est pas un détail. C'est un mécanisme qui réduit le coût net du crédit de façon significative selon votre tranche d'imposition.
Prenons un exemple concret. Vous empruntez 200 000 euros à 3,30% sur 20 ans, soit le taux moyen observé en juillet 2026 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Les intérêts de la première année représentent environ 6 500 euros. Si vous êtes à 30% de TMI, vous déduisez ces 6 500 euros de vos revenus fonciers imposables, ce qui vous économise 6 500 euros × (30% + 18,6%) soit environ 3 160 euros d'impôt et de prélèvements sociaux. Le coût net réel des intérêts n'est donc pas 6 500 euros mais 3 340 euros, soit un taux d'intérêt effectif après fiscalité d'environ 1,67%. À 41% de TMI, ce taux net tombe à 1,20%. Payer cash pour éviter un coût de 1,20% par an sur un bien qui rapporte 4% net de charges, c'est une décision qui mérite d'être questionnée.
L'effet de levier : pourquoi le crédit amplifie la rentabilité des fonds propres
C'est le deuxième élément que le raisonnement "cash c'est mieux" oublie systématiquement. Quand vous achetez un bien 300 000 euros avec 100 000 euros d'apport et 200 000 euros de crédit, votre rendement ne se calcule pas sur 300 000 euros. Il se calcule sur les 100 000 euros que vous avez réellement investis de votre poche. C'est l'effet de levier.
Un exemple chiffré en 2026
Bien acheté 300 000 euros. Loyer annuel net de charges : 12 000 euros, soit un rendement net de charges de 4%.
En achat cash, vous investissez 300 000 euros et percevez 12 000 euros nets de charges par an. Avant impôt, votre rendement sur fonds propres est de 4%.
En achat à crédit avec 100 000 euros d'apport et 200 000 euros empruntés à 3,30% sur 20 ans, la mensualité est d'environ 1 140 euros, soit 13 680 euros par an. Les intérêts de la première année, environ 6 500 euros, sont déductibles de vos revenus fonciers. Le cash-flow annuel avant impôt est négatif de 1 680 euros, un effort d'épargne modeste. Mais vos 200 000 euros de capital non immobilisé travaillent en parallèle. Et dans 20 ans, les deux scénarios aboutissent à la possession du même bien, valorisé dans le temps.
À retenir : L'effet de levier ne mesure pas seulement le rendement du bien. Il mesure le rendement de votre capital propre investi. Deux investisseurs qui achètent le même bien, l'un cash et l'autre à crédit, n'ont pas le même TRI sur leurs fonds propres, même si leur rendement locatif brut est identique.
Les intérêts d'emprunt : déductibles, mais dans quelle limite ?
En régime réel location nue, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, mais uniquement dans la sphère foncière. Si vos revenus fonciers sont insuffisants pour absorber les intérêts, l'excédent est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Contrairement à certaines charges qui peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 euros, les intérêts d'emprunt, eux, ne créent pas ce type d'avantage immédiat. Leur déduction reste circonscrite aux revenus fonciers.
En LMNP au régime réel, la logique est différente : les intérêts sont également déductibles, mais le mécanisme d'amortissement du bien est souvent plus puissant. Dans la plupart des cas bien optimisés, l'amortissement seul suffit à ramener le résultat imposable à zéro, et les intérêts viennent en complément sans nécessairement changer le résultat fiscal de façon spectaculaire.
Quand le cash peut être le bon choix
Le crédit n'est pas toujours préférable. Il y a des situations où payer cash ou réduire fortement son emprunt fait sens.
Si votre taux d'imposition est faible, TMI à 11% ou en dessous, l'avantage fiscal de la déductibilité des intérêts est réduit. Le crédit coûte relativement plus cher en net qu'il n'économise en impôt.
Si vous n'avez pas de revenus fonciers existants pour absorber les intérêts déductibles et que vos loyers ne suffisent pas, l'avantage fiscal est différé sur les années suivantes. La valeur actualisée de l'économie fiscale se réduit avec le temps.
Si votre bien ne génère pas suffisamment de loyers pour supporter les mensualités et que vous ne pouvez ou ne souhaitez pas assumer un effort d'épargne mensuel, l'achat cash supprime cette contrainte de trésorerie sans affecter votre capacité financière quotidienne.
Et si vous achetez dans une optique de revente rapide, moins de 5 ans, l'effet de levier a moins le temps de jouer. Le coût total des intérêts sur une courte période peut réduire le bénéfice fiscal à une somme marginale.
Ce que les taux 2026 changent dans le calcul
Le taux moyen observé en juillet 2026 s'établit à 3,30% sur 20 ans pour un profil standard selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, avec une légère tendance haussière portée par les tensions sur les OAT 10 ans et la politique de la BCE. Ce niveau reste significativement inférieur aux taux de 2023 et 2024. Après déduction fiscale pour un investisseur à 30% de TMI, le coût net de l'emprunt se situe autour de 1,67% par an. Pour un investisseur à 41%, c'est 1,20%.
Le vrai risque des taux 2026 n'est pas leur niveau nominal. C'est la compression des rendements locatifs dans certaines villes tendues combinée à l'effort de trésorerie mensuel que le crédit impose. Un bien qui rapporte 3% net de charges et coûte 3,30% de taux nominal d'emprunt peut sembler négatif en cash-flow, mais être positif en TRI sur 15 ans une fois la fiscalité, l'amortissement de la dette et la revalorisation du bien intégrés.
La bonne décision dépend de votre situation complète : niveau d'imposition, capacité à supporter un effort d'épargne mensuel, horizon de détention, et rendement net réel du bien. Décider sans modéliser ces variables, c'est choisir au hasard.
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